不動産の価値の計算方法
相続税の計算方法は、課税価格から基礎控除額を差し引いた残額に税率を乗じ、算出された税額から税額控除などを加減して納付する税額を求めます。この課税価格とは財産から債務を差し引いた価額を指しますが、この価額を算出する方法は財産や債務によって異なります。そこで、財産の中でも代表的な土地や建物といった不動産の価額の計算方法を紹介しましょう。
まず、不動産は時価が明確ではない為、不動産の種類に応じた一定の方法で計算した相続税評価額を財産の価額とします。例えば、土地であれば路線価方式または倍率方式によって計算しますし、建物であれば固定資産税評価額から、借地権は自用地としての評価額などから計算します。
この路線価方式と倍率方式は、時価が明確ではない不動産の財産的価値を決める方法を言います。前者は路線価に面積や補正率を乗じて計算する方法を言いますが、この路線価とは、不特定多数が通行する道路（路線）に面している土地の1平方メートルあたりの評価額を指します。これは毎年1月1日時点の評価額が毎年7月に国税庁から公表されますので、路線価が公表される前までは路線価方式による相続税評価額は算出できません。ただし、路線価は公示地価の約8割の価格とされている為、遺産分割ではこの価格を用いるケースもあります。
そして路線価は、ただ面積に乗じれば良いわけではありません。例えば、正面以外に側面、裏面が路線に面している場合は、それぞれの路線価に奥行価格補正率や側面路線影響加算率、あるいは二方面路線影響加算率といった補正率を乗じます。そして、それらの路線価の合計額（その土地の1平方メートルあたりの評価額）を面積に乗じて評価額を計算します。
路線価の設定されていない場合は
後者は固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて計算する方法で、路線価の設定されていない場所で行われる方法です。この倍率は、国税庁が発表する財産評価基準書内に記載されており、路線価方式と同じく、宅地や畑、山林などの地目ごとに評価します。
また、建物の評価額は固定資産税評価額となりますが、借地権の場合は種類によって計算方法が異なります。例えば、一般借地権の場合は、自用地としての評価額（更地だった場合の評価額）に借地権割合を乗じて求めます。つまり、まず路線価方式や倍率方式で自用地の評価額を算出し、次に財産評価基準書に記載された借地権割合を乗じる事で借地権の評価額が求める事ができます。
専門家に依頼するのが無難
定期借地権の場合はさらに複雑で、借地権者の経済的利益を一般的な取引価格で除した価額に、残存期間と借地期間の複利年金現価率の割合を乗じて求めます。この経済的利益とは、借地権を設定した際に支払われる権利金や礼金といった金銭、あるいは贈与と認められる差額の地代などを指します。
このように不動産に係る相続税評価額の計算方法は非常に複雑であり、一般人が計算する事は困難と言えます。その為、大まかな評価額を知りたい場合ならともかく、相続税の申告などでは税理士に依頼して計算してもらうと良いでしょう。